samedi 15 janvier 2011

Deuxième coup de mou, deuxième leçon

cabanes perchées abane.fr
En dix mois, j'ai donc à deux reprises  failli acheter une propriété avec des gîtes.
En prenant du recul, il se dégage des points communs entre ces deux occasions:
- La localisation
- Des vendeurs anglais
- Des acheteurs anglais
- Des acheteurs qui ont payé cash
- Un prix peu élevé en comparaison de ce qui se pratique dans la région
- et aussi une grande excitation, un empressement à acheter en ignorant les aspects négatifs.
En ce mois de janvier je me pose, et je poses les étapes de mon projet aussi.  Je prends du temps pour m'informer sur les critères à prendre en compte pour développer une activité de location d'hébergements touristiques. Mon idée est de compléter l'existence d'un ou de plusieurs gîtes par l'installation de structures plus insolites comme une roulotte, voire une yourte, voire une cabane dans les arbres, voire une construction en bois privilégiant et le confort et la préservation de l'environnement (matériaux le moins polluants possibles, économies et/ou production d'énergie, recyclage intelligent de l'eau, isolation qui tend vers un logement positif, dans lequel il n'y a pratiquement pas besoin de chauffer...)

Dans ma tête de béotien du tourisme vert, c'est simple, on commande la structure, on installe les arrivées d'eau, d'électricité, les évacuations des eaux usées, une plate-forme stable et solide pour accueillir le bâtiment, et hop.

Et bien non, pas du tout ! Tout est réglementé et si tout ne l'est pas, tout le sera !  le bouquin qui figure dans ma bibliographie, Guide juridique et fiscal du tourisme rural, fait 496 pages et est sujet à des mises à jour fréquentes...
Ainsi mes chères roulottes sont des HLL, des Habitations Légères de Loisirs, dont l'installation n'est pas libre. Il faut faire une déclaration préalable, voire déposer un permis de construire selon la superficie pour implanter des HLL.
Le mieux étant même de définir son terrain comme Parc Résidentiel de Loisirs, puis de déposer un permis d'aménager. Et du coup, qui dit PRL dit normes draconiennes de sécurité pour accueillir du public: places de stationnements, issues de secours, dispositifs d'alerte, gestion des eaux usées... Il n'y a pas encore de taille réglementaire du diamètre du rouleau de carton servant de support au papier toilette, mais ça ne saurait tarder.

Donc tout passe par des autorisations administratives, ok. Encore faut-il que les services de l'état aient les moyens de procéder à l'étude des dossiers, et si un terrain n'est pas constructible, ce n'est même pas la peine de le feuilleter. Tous les terrains sont fichés, réglementés eux aussi, et l'ensemble est bien défini dans le POS, Plan d'Occupation des Sols, maintenant PLU, Plan Local d'Urbanisme, et on n'y touche pas au PLU, sauf en cas de révision de celui-ci, donc pas souvent, même rarement.

POS loterie


Le coup de flippe arrive donc quelques semaines après avoir failli signer: si on avait acheté, et que j'étais allé par la suite en Mairie dire que j'allais déposer un permis de construire pour y poser des HLL, que ça me botte, ça va être chouette, les gens vont s'y plaire, il va y avoir des retombées économiques pour la commune, tout ça tout ça, il y aurait eu de forts risques qu'on me réponde :"Ah non Monsieur, impossible, votre terrain n'est pas constructible, il est classé en "terres agricoles", je sais bien que vous n'êtes pas agriculteur et que les agriculteurs du coin ne vont pas cultiver votre terrain, mais c'est ainsi, vous ne pourrez rien faire dessus. Attendez la prochaine révision du PLU, elle aura lieu en 2014."
J'ai eu chaud... très chaud... je jure mais un peu tard que l'on ne m'y reprendra plus...

Pour la prochaine propriété qui m'intéresse, il faut que je dépose en mairie AVANT D'ACHETER un Certificat d'Urbanisme Opérationnel, dans lequel je décris ce que je veux faire, l'emplacement de mes structures, plan de situation, plan de masse, schémas, croquis, mesures... Et dans un délai de deux mois j'obtiens une réponse, qui même si elle est positive peut se voir transformer en refus lors de la réponse au dossier de Permis de Construire...

Pendant donc au moins deux mois, il faut que je convainque les vendeurs de patienter, leur bien m'intéresse mais j'attends une réponse avant de signer ? À moins de tomber sur des vendeurs extraordinairement bêtes, ils ne vont pas attendre si autre acheteur les paye en cash. Surtout que moi, même si nous avons une somme de côté, il me faudra forcément recourir à l'emprunt. Et rien que ça, par les temps qui crisent, convaincre un banquier en lui disant simplement que d'ici deux ans je vais louer 25 semaines par an mais que pour l'instant je suis en disponibilité et sans salaire... Très très très très incertain.








2 commentaires:

manu a dit…

mais oui c'est moi voyons MR deneux-decour

excellent episode sur les aléas adminis...tardifs (pas mal celle la je viens de la trouver, je te la donne tiens ;-) )

au plaisir
ed

Pascal a dit…

Content que ma prose te plaise ! Mine de rien, le fait de mettre en mots le vécu permet de mieux appréhender les choses. Bientôt un article avec Stupéflip, si si !