vendredi 15 avril 2011

On a failli acheter - 3/4

De la zep aux étoiles - MorbihanAprès avoir exploré au sud de la Vendée, mes recherches se poursuivent au nord de celle-ci: le Morbihan.
La densité de gîtes et de chambres d'hôtes y est élevée, mais avec mon projet d'implanter des HLL, il y a moyen de faire son trou. Nous voici donc repartis afin de visiter l'affaire du siècle: 




La Roseraie de Talnay. Sur un hectare de terrain dont la moitié est constructible, il y a deux gîtes de groupes, d'une capacité chacun de 10 personnes, une piscine, un puits, et une chaumière pour deux personnes, habité par les propriétaires. Les gîtes tournent, et plutôt pas mal, puisque l'activité dégage 35 000€ de chiffre d'affaire... Ce bijou a un prix: 475 000€. C'est beau, ça rapporte, on peut installer des roulottes, des chalets... Jamais vu une telle opportunité avant.



De la zep aux étoiles - Roseraie de Talnay

De retour à Versailles, je me remets dans mes calculs et mes prévisions. Et en farfouillant j'apprends des bribes d'une langue étrangère qui s'appelle la comptabilité. Pour l'instant je partais sur un statut d'autoentrepreneur, simple à mettre en place, seule exigence: ne pas dépasser 81 500€ HT de chiffre d'affaires. Mais là les données sont différentes: avec l'idée d'installer d'autres structures, je vais dépasser ce plafond. Et j'aborde alors la notion des amortissements, que je ne connaissais pas du tout. Avec de tels investissements, il est certain qu'il devient intéressant de pouvoir prendre en compte les charges déductibles, afin que mon résultat théorique frôle le zéro, et ainsi pouvoir profiter de cotisations sociales et fiscales minimales. Les propriétaires de la Roseraie mettent à disposition leurs bilans comptables, et je m'aperçois qu'en déduisant l'immobilier comme les charges de fonctionnement, leur résultat est négatif, ils ne payent donc pas d'impôts et sont soumis à des prélèvements sociaux extrêmement bas. Au passage, merci à certains forums comme celui-ci, dans lequel une aide bienveillante et judicieuse est fournie par ses membres.

 
Le hic, c'est qu'à nous quatre nous ne pouvons habiter la chaumière, trop petite. Même en l'agrandissant la disposition de ses pièces est un frein. De plus dans mon prévisionnel je souhaite la mettre en location. Il faut par conséquent que nous fassions construire une maison sur le terrain. Au bas mot 180 000€.

Et là les cases d'Excel me font peur... Quand on voit que le montant total des achats avoisine le million d'euros on se prend quelques minutes pour un gestionnaire ambitieux, puis rapidement on revient sur terre: trop d'argent investi, trop d'argent emprunté, trop de chiffres sur-gonflés pour que "ça passe" en 5ème année d'exercice, trop de trop... Dommage.

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