L'heure du bilan

Quelle énergie j'ai pu mettre en 2012 pour transformer ce petit appartement en un nid douillet et moderne ! Il fallait me dépenser (et dépenser toute ma prime de départ) pour prouver qu'après 10 ans d'enseignement et d'épuisement en ZEP j'avais bien fait de démissionner, que d'autres voies pouvaient s'offrir à moi, qu'il était nécessaire pour ma santé et pour le bien-être des miens de partir pour me reconstruire.

Quel trac j'ai pu ressentir alors que j'accueillais mon premier hôte, le 29 janvier 2013, traquant la moindre poussière des heures durant, me demandant sans relâche si je ne m'étais pas aveuglé, considérant le lieu que j'avais créé comme idéal, alors que la sanction réelle allait arriver !

Un premier hôte ravi. Un premier hôte qui reviendra fréquemment, mais souvent très tard, au point que je lui confiai un trousseau de clefs personnel, pour lui faciliter l'arrivée.

Faire le pied de grue sur le trottoir pendant des dizaines de minutes. Vouloir accueillir ses hôtes dans la rue pour un premier contact, et ce malgré la nuit, la pluie, le froid. Souvent ponctuels, vous avez été quelques uns à me faire languir trop longtemps, souvent en m'informant de votre retard, parfois sans aucun moyen de vous joindre...

Certains hôtes me resteront en mémoire pour avoir laissé mon gîte dans un état de saleté inconcevable, pour avoir oublié un string recouvert d'excréments, pour avoir failli mettre le feu, pour laisser les lumières et la porte ouvertes en partant... Avec l'expérience j'étais même arrivé à déceler l'hôte sagouin dès son arrivée, à sa façon d'être, de se présenter...

Heureusement ces sagouins furent rares, et la plupart du temps j'ai rencontré des gens sympas, intéressants, prêts à échanger, des gens avec qui j'ai eu un réel plaisir à discuter, certains mêmes qui sont devenus des amis qui reviennent chaque année et chez lesquels on est invité.

Des gens inquiets que j'ai aimé rassurer, des gens avides de conseils que j'ai pris plaisir à renseigner, des gens curieux avec lesquels j'ai partagé mes petites connaissances historiques et anecdotiques de Versailles...

Des gens rencontrés presque tous passionnants, enrichissants, pour peu qu'on ne parle ni de religion ni de politique: une grande découverte, une grande leçon. Si vous pouvez vous rendre aussi détestables et haineux quand le pseudo-anonymat des réseaux sociaux vous encourage à l'être, vous êtes des êtres sensibles, respectueux, empathiques, dans la vie réelle...

Avec le recul, j'avoue que face à ces familles empêtrées dans des impasses sociales et psychologiques terribles, qui me confiaient leur enfant en souffrance, s'ajoutant à d'autres enfants pour en faire une classe difficile, le prof que j'étais était passé en quelques années d'une motivation inaltérable à un dilettantisme déçu. Tant de travail pour de si maigres résultats, tant d'investissement pour si peu d'encouragements et de reconnaissance. Ou une place qui n'était pas pour moi. L'envie rendue possible d'en faire moins, de faire moyen. Le besoin de ne pas faire, de ne plus y être, avalisé par un médecin lunaire et par un système paresseux.

Passés quelques mois après ma démission, mêlés d'incertitude et de culpabilité, c'est une autre vision de l'existence. Plus calme. Plus dense. Un projet mené à terme par ma seule volonté, sans hiérarchie. Une obligation de résultat, flippante mais ne souffrant aucune paresse excusable par d'autres, puisqu'il n'y a pas d'autres. Le devoir d'être présent quelles que soient les circonstances. La satisfaction d'avoir été présent. La satisfaction et la fierté d'avoir donné tout ce qu'on pouvait. L'assurance et l’assisse qui se soclent avec les répétitions de ces situations.

• Bon, ok, tu nous parles d'un bilan positif, alors où est le problème ??

J'ai toujours voulu que mon gîte soit une première activité, à compléter par une autre afin d'en dégager un bénéfice suffisant. L'idée d'ouvrir un second gîte s'est rapidement évaporée, ne disposant pas d'apport pour emprunter et aménager.

Un autre travail à temps partiel alors ? Oui, mais avec les horaires imprévisibles que cette activité nécessite, c'est impossible. Il y a des jours que je consacre entièrement au gîte, entre déplacements, achats, ménage, accueil et petit déjeuner, d'autres où je n'ai rien à faire.

Ce temps consacré au gîte, et ce temps inoccupé -d'une certaine manière à cause du gîte-, quelle importance ont-ils dans le bénéfice que j'en tire ?

Difficile de savoir sans calcul: aux mois de mai et juin j'ai plus de 20 réservations, mais en janvier trois fois moins.

Alors j'ai pris le temps d'écrire très précisément dans un tableur les données financières d'Une Nuit à Versailles, avec maintenant un recul sur trois années.

De janvier 2013 à décembre 2015, mon gîte a été occupé en moyenne 14,5 jours par mois.

Voici en détail les charges fixes et variables de l'activité, exprimées en pourcentages du chiffre d'affaires:

Commission Booking.com:17%

Cotisations RSI + Prélèvement forfaitaire libératoire: 14.42%

Charges de copropriété: 5.50%

EDF: 3.89%

Abonnement + commission KE-Booking: 3.27%

Abonnement Free: 2.03%

Taxe de séjour: 1.70%

Taxe foncière: 1.50%

Cotisation foncière des entreprises: 0.96%

Assurance: 0.94%

Abonnement OVH: 0.13%

Achats petits déjeuners: 9.36%

Fournitures sanitaires: 1.76%

Essence: 0.77%

Divers (remplacement linge, matériel usé, cadeaux séjours spéciaux...): 1.82%

TOTAL des charges: 65.04% 

Plus de 65% de charges ... qui donnent un bénéfice mensuel moyen de 654 €

• Bah c'est pas mal pour une activité qui ne te prend pas beaucoup de temps !

Activité qui ne me permet pas non plus de dégager du temps délimité pour faire autre chose !

Et si je mettais l'appartement en location "standard" ? Quel bénéfice en retirerai-je ? Autrement dit combien me rapporte le temps passé à louer cet appartement en meublé de tourisme ?

Charges fixes d'une mise en location meublée de l'appartement:

Copropriété: 14.70%

Cotisations sociales: 7%

Taxe foncière: 4.01%

Assurance: 2.53%

Divers: 1.19%

TOTAL des charges: 28.22%  qui donnent un bénéfice mensuel de 524 €

Donc, et c'est aussi désespérant que déterminant à tourner la page, l'activité de gérant de gîte urbain, consistant à accueillir au moins une dizaine d'hôtes par mois dans un logement propre aux aménagements de qualité, en mettant à leur disposition un lit fait, du linge de toilette, en les attendant sur le trottoir quelle que soit l'heure, en leur apportant tous les jours un petit déjeuner bio, me rapporte 130 € par mois...

• ... Oups... C'est pas... terrible....

 C'est même consternant.

Les aménagements en vidéo

Rue de l'Orangerie

L'évolution du  gîte urbain du 13 rue de l'Orangerie en vidéo.

 

 

 

 

• 10 avril 2012

J'ai eu mon permis de conduire, les choses sérieuses vont pouvoir commencer ! Visite de l'appartement avant tout changement, j'ai juste dégondé la porte de la salle de bains !

• 9 juin 2012

En attendant la livraison des nouvelles fenêtres qui une fois placées me permettront de monter la nouvelle cloison de la salle de bains afin de l'agrandir. L'ancienne a été démolie, je suis en plein dans la mise aux normes électriques, interrupteurs différentiels, circuits spécialisés avec le bon diamètre de fils, mise en place de nouvelles lignes, prises et éclairages. Un léger désordre règne...

• 22 octobre 2012

  

  Pose des fenêtres, montage des cloisons, isolation, électricité, plomberie, carrelage, peinture, sanitaires, fait.
  

  Parquet, lambris, peinture, meubles de cuisine, électro-ménager, comptoir, baguettes de finition, fait.
  
  Manque un miroir dans la salle de bain, no comment ...Reste un coffrage à faire dans la salle de bains, des planches de finition dans la cuisine, des chants à coller, etc.
  
  Avec toujours un léger désordre dans la future chambre ;-)
  
  
  

  
  

   

  15 janvier 2013

  Enfin ! Tout est fini, les meubles sont là, le lit fait, les produits d'accueil sur le lavabo de la salle de bain, il n'y a plus le moindre petit tournevis qui traîne ;-)

  
  

  Ouverture aux locations !

  
  

  
  
  
  

   

Deuxième coup de mou, deuxième leçon

En dix mois, j'ai donc à deux reprises  failli acheter une propriété avec des gîtes.

En prenant du recul, il se dégage des points communs entre ces deux occasions:

- La localisation

- Des vendeurs anglais

- Des acheteurs anglais

- Des acheteurs qui ont payé cash

- Un prix peu élevé en comparaison de ce qui se pratique dans la région

- et aussi une grande excitation, un empressement à acheter en ignorant les aspects négatifs.

En ce mois de janvier je me pose, et je poses les étapes de mon projet aussi.  Je prends du temps pour m'informer sur les critères à prendre en compte pour développer une activité de location d'hébergements touristiques. Mon idée est de compléter l'existence d'un ou de plusieurs gîtes par l'installation de structures plus insolites comme une roulotte, voire une yourte, voire une cabane dans les arbres, voire une construction en bois privilégiant et le confort et la préservation de l'environnement (matériaux le moins polluants possibles, économies et/ou production d'énergie, recyclage intelligent de l'eau, isolation qui tend vers un logement positif, dans lequel il n'y a pratiquement pas besoin de chauffer...)

Dans ma tête de béotien du tourisme vert, c'est simple, on commande la structure, on installe les arrivées d'eau, d'électricité, les évacuations des eaux usées, une plate-forme stable et solide pour accueillir le bâtiment, et hop.

Et bien non, pas du tout ! Tout est réglementé et si tout ne l'est pas, tout le sera !  le bouquin qui figure dans ma bibliographie, Guide juridique et fiscal du tourisme rural, fait 496 pages et est sujet à des mises à jour fréquentes...

Ainsi mes chères roulottes sont des HLL, des Habitations Légères de Loisirs, dont l'installation n'est pas libre. Il faut faire une déclaration préalable, voire déposer un permis de construire selon la superficie pour implanter des HLL.

Le mieux étant même de définir son terrain comme Parc Résidentiel de Loisirs, puis de déposer un permis d'aménager. Et du coup, qui dit PRL dit normes draconiennes de sécurité pour accueillir du public: places de stationnements, issues de secours, dispositifs d'alerte, gestion des eaux usées... Il n'y a pas encore de taille réglementaire du diamètre du rouleau de carton servant de support au papier toilette, mais ça ne saurait tarder.

Donc tout passe par des autorisations administratives, ok. Encore faut-il que les services de l'état aient les moyens de procéder à l'étude des dossiers, et si un terrain n'est pas constructible, ce n'est même pas la peine de le feuilleter. Tous les terrains sont fichés, réglementés eux aussi, et l'ensemble est bien défini dans le POS, Plan d'Occupation des Sols, maintenant PLU, Plan Local d'Urbanisme, et on n'y touche pas au PLU, sauf en cas de révision de celui-ci, donc pas souvent, même rarement.

Le coup de flippe arrive donc quelques semaines après avoir failli signer: si on avait acheté, et que j'étais allé par la suite en Mairie dire que j'allais déposer un permis de construire pour y poser des HLL, que ça me botte, ça va être chouette, les gens vont s'y plaire, il va y avoir des retombées économiques pour la commune, tout ça tout ça, il y aurait eu de forts risques qu'on me réponde :"Ah non Monsieur, impossible, votre terrain n'est pas constructible, il est classé en "terres agricoles", je sais bien que vous n'êtes pas agriculteur et que les agriculteurs du coin ne vont pas cultiver votre terrain, mais c'est ainsi, vous ne pourrez rien faire dessus. Attendez la prochaine révision du PLU, elle aura lieu en 2014."

J'ai eu chaud... très chaud... je jure mais un peu tard que l'on ne m'y reprendra plus...

Pour la prochaine propriété qui m'intéresse, il faut que je dépose en mairie AVANT D'ACHETER un Certificat d'Urbanisme Opérationnel, dans lequel je décris ce que je veux faire, l'emplacement de mes structures, plan de situation, plan de masse, schémas, croquis, mesures... Et dans un délai de deux mois j'obtiens une réponse, qui même si elle est positive peut se voir transformer en refus lors de la réponse au dossier de Permis de Construire...

Pendant donc au moins deux mois, il faut que je convainque les vendeurs de patienter, leur bien m'intéresse mais j'attends une réponse avant de signer ? À moins de tomber sur des vendeurs extraordinairement bêtes, ils ne vont pas attendre si autre acheteur les paye en cash. Surtout que moi, même si nous avons une somme de côté, il me faudra forcément recourir à l'emprunt. Et rien que ça, par les temps qui crisent, convaincre un banquier en lui disant simplement que d'ici deux ans je vais louer 25 semaines par an mais que pour l'instant je suis en disponibilité et sans salaire... Très très très très incertain.

Premier coup de mou, premières leçons

Ce qui paraissait facile et rapide nous échappe donc. Notre appartement est en vente, mes idées sont déjà en Province, le monde de l'école est déjà loin et tout est remis en question.
De toutes façons, l'idée demeure et ce n'est que partie remise, l'appartement reste en vente, on peut en tirer un bon prix, du coup disposer d'un capital important, et on se trouvera une location en attendant de trouver la bonne affaire en Vendée.
Et puis, passée la déception, je me mets à réfléchir à l'emballement dont j'ai fait preuve, en me masquant les éléments négatifs liés à Baguenard. Je mûris mon projet, et je cherche à pérenniser cette future activité afin qu'elle me permette d'en dégager un bénéfice suffisant pour vivre. En bouquinant, deux faits apparaissent:
1. Ce n'est pas compliqué de louer 8 semaines en été; ça l'est beaucoup plus d'attirer des gens le reste de l'année.
2. Ce n'est pas compliqué de louer une première fois; ça l'est davantage de donner envie aux gens de revenir.

Et à Baguenard, les touristes ne seraient peut-être pas revenus. Comme il est difficile de se mettre dans la tête des autres sans faire une enquête minutieuse, je me fie à ce que nous recherchons quand nous partons dans un gîte:
- Du silence
- Un lieu joli
- Du confort pratique
- La possibilité de se mettre en slip sans être sous le regard d'autres personnes...
Donc, pas de bruits aériens, donc pas de mitoyenneté ni de trop grande proximité, donc un aspect extérieur qui ne soit pas un vulgaire crépi. Tout l'opposé de Baguenard. Le seul aspect positif finalement, à part le prix, jamais revu pour un tel complexe ! c'est un grand gîte sur les trois, capable d'accueillir des groupes, une petite dizaine de personnes.
C'est intéressant la location à des groupes. Il y a peu de structures qui soient prévues pour dix personnes ou plus. On peut y venir à deux familles, trois familles, qui divisent du coup le prix de la location. On peut toucher des groupes réunis par intérêt, une association, des amateurs de musique, peinture, yoga... Ça c'est un critère à retenir.
D'ici là, les grandes vacances approchent, et l'appartement est vendu. Passage chez le notaire en septembre, déménagement dans la foulée, location temporaire dans un grand F2 ou petit F3, le gros de nos affaires, on le stockera en attendant chez la famille.