L'heure du bilan

Quelle énergie j'ai pu mettre en 2012 pour transformer ce petit appartement en un nid douillet et moderne ! Il fallait me dépenser (et dépenser toute ma prime de départ) pour prouver qu'après 10 ans d'enseignement et d'épuisement en ZEP j'avais bien fait de démissionner, que d'autres voies pouvaient s'offrir à moi, qu'il était nécessaire pour ma santé et pour le bien-être des miens de partir pour me reconstruire.

Quel trac j'ai pu ressentir alors que j'accueillais mon premier hôte, le 29 janvier 2013, traquant la moindre poussière des heures durant, me demandant sans relâche si je ne m'étais pas aveuglé, considérant le lieu que j'avais créé comme idéal, alors que la sanction réelle allait arriver !

Un premier hôte ravi. Un premier hôte qui reviendra fréquemment, mais souvent très tard, au point que je lui confiai un trousseau de clefs personnel, pour lui faciliter l'arrivée.

Faire le pied de grue sur le trottoir pendant des dizaines de minutes. Vouloir accueillir ses hôtes dans la rue pour un premier contact, et ce malgré la nuit, la pluie, le froid. Souvent ponctuels, vous avez été quelques uns à me faire languir trop longtemps, souvent en m'informant de votre retard, parfois sans aucun moyen de vous joindre...

Certains hôtes me resteront en mémoire pour avoir laissé mon gîte dans un état de saleté inconcevable, pour avoir oublié un string recouvert d'excréments, pour avoir failli mettre le feu, pour laisser les lumières et la porte ouvertes en partant... Avec l'expérience j'étais même arrivé à déceler l'hôte sagouin dès son arrivée, à sa façon d'être, de se présenter...

Heureusement ces sagouins furent rares, et la plupart du temps j'ai rencontré des gens sympas, intéressants, prêts à échanger, des gens avec qui j'ai eu un réel plaisir à discuter, certains mêmes qui sont devenus des amis qui reviennent chaque année et chez lesquels on est invité.

Des gens inquiets que j'ai aimé rassurer, des gens avides de conseils que j'ai pris plaisir à renseigner, des gens curieux avec lesquels j'ai partagé mes petites connaissances historiques et anecdotiques de Versailles...

Des gens rencontrés presque tous passionnants, enrichissants, pour peu qu'on ne parle ni de religion ni de politique: une grande découverte, une grande leçon. Si vous pouvez vous rendre aussi détestables et haineux quand le pseudo-anonymat des réseaux sociaux vous encourage à l'être, vous êtes des êtres sensibles, respectueux, empathiques, dans la vie réelle...

Avec le recul, j'avoue que face à ces familles empêtrées dans des impasses sociales et psychologiques terribles, qui me confiaient leur enfant en souffrance, s'ajoutant à d'autres enfants pour en faire une classe difficile, le prof que j'étais était passé en quelques années d'une motivation inaltérable à un dilettantisme déçu. Tant de travail pour de si maigres résultats, tant d'investissement pour si peu d'encouragements et de reconnaissance. Ou une place qui n'était pas pour moi. L'envie rendue possible d'en faire moins, de faire moyen. Le besoin de ne pas faire, de ne plus y être, avalisé par un médecin lunaire et par un système paresseux.

Passés quelques mois après ma démission, mêlés d'incertitude et de culpabilité, c'est une autre vision de l'existence. Plus calme. Plus dense. Un projet mené à terme par ma seule volonté, sans hiérarchie. Une obligation de résultat, flippante mais ne souffrant aucune paresse excusable par d'autres, puisqu'il n'y a pas d'autres. Le devoir d'être présent quelles que soient les circonstances. La satisfaction d'avoir été présent. La satisfaction et la fierté d'avoir donné tout ce qu'on pouvait. L'assurance et l’assisse qui se soclent avec les répétitions de ces situations.

• Bon, ok, tu nous parles d'un bilan positif, alors où est le problème ??

J'ai toujours voulu que mon gîte soit une première activité, à compléter par une autre afin d'en dégager un bénéfice suffisant. L'idée d'ouvrir un second gîte s'est rapidement évaporée, ne disposant pas d'apport pour emprunter et aménager.

Un autre travail à temps partiel alors ? Oui, mais avec les horaires imprévisibles que cette activité nécessite, c'est impossible. Il y a des jours que je consacre entièrement au gîte, entre déplacements, achats, ménage, accueil et petit déjeuner, d'autres où je n'ai rien à faire.

Ce temps consacré au gîte, et ce temps inoccupé -d'une certaine manière à cause du gîte-, quelle importance ont-ils dans le bénéfice que j'en tire ?

Difficile de savoir sans calcul: aux mois de mai et juin j'ai plus de 20 réservations, mais en janvier trois fois moins.

Alors j'ai pris le temps d'écrire très précisément dans un tableur les données financières d'Une Nuit à Versailles, avec maintenant un recul sur trois années.

De janvier 2013 à décembre 2015, mon gîte a été occupé en moyenne 14,5 jours par mois.

Voici en détail les charges fixes et variables de l'activité, exprimées en pourcentages du chiffre d'affaires:

Commission Booking.com:17%

Cotisations RSI + Prélèvement forfaitaire libératoire: 14.42%

Charges de copropriété: 5.50%

EDF: 3.89%

Abonnement + commission KE-Booking: 3.27%

Abonnement Free: 2.03%

Taxe de séjour: 1.70%

Taxe foncière: 1.50%

Cotisation foncière des entreprises: 0.96%

Assurance: 0.94%

Abonnement OVH: 0.13%

Achats petits déjeuners: 9.36%

Fournitures sanitaires: 1.76%

Essence: 0.77%

Divers (remplacement linge, matériel usé, cadeaux séjours spéciaux...): 1.82%

TOTAL des charges: 65.04% 

Plus de 65% de charges ... qui donnent un bénéfice mensuel moyen de 654 €

• Bah c'est pas mal pour une activité qui ne te prend pas beaucoup de temps !

Activité qui ne me permet pas non plus de dégager du temps délimité pour faire autre chose !

Et si je mettais l'appartement en location "standard" ? Quel bénéfice en retirerai-je ? Autrement dit combien me rapporte le temps passé à louer cet appartement en meublé de tourisme ?

Charges fixes d'une mise en location meublée de l'appartement:

Copropriété: 14.70%

Cotisations sociales: 7%

Taxe foncière: 4.01%

Assurance: 2.53%

Divers: 1.19%

TOTAL des charges: 28.22%  qui donnent un bénéfice mensuel de 524 €

Donc, et c'est aussi désespérant que déterminant à tourner la page, l'activité de gérant de gîte urbain, consistant à accueillir au moins une dizaine d'hôtes par mois dans un logement propre aux aménagements de qualité, en mettant à leur disposition un lit fait, du linge de toilette, en les attendant sur le trottoir quelle que soit l'heure, en leur apportant tous les jours un petit déjeuner bio, me rapporte 130 € par mois...

• ... Oups... C'est pas... terrible....

 C'est même consternant.

Zoom dans les coins & les recoins du gîte...

Quelques augustes photos du gîte, prises sous un autre angle ou en se focalisant sur les détails...

Quelques nouvelles du gîte !

Après quelques mois d'ouverture, je ne suis pas encore débordé, mais mes premiers hôtes ne m'ont adressé que des retours positifs ! Et je ressens un vrai plaisir à accueillir, à rencontrer, à échanger... 

Une petite expérience de ma petite entreprise ! Et quelques aménagements réalisés cette semaine pour mieux accueillir encore, tel l'installation d'un canapé convertible pour accueillir les enfants en âge de dormir dans un "vrai" lit, un peu de déco, un peu de fleurs, un peu de plaisir supplémentaire à venir !

La suite en photos, et une actualité plus fréquente sur la page Facebook d'Une Nuit à Versailles.

 

De la ZEP... aux étoiles !

Ces étoiles que j'inscrivais dans le titre de ce blog il y a trois ans pour la première fois... Ces étoiles symboles d'un rêve de faire autre chose, symboles aussi de la qualité du lieu que j'allais inventer. 

Et bien ça y est, Une Nuit à Versailles a reçu officiellement ses étoiles délivrées par le comité départemental du tourisme des Yvelines ! 

Une étape importante, l'aboutissement d'un grand projet et aussi le sceau, le témoin, la marque tangible d'un objectif atteint, alors qu'il y a trois ans ce futur espéré était un mélange d'utopie, d'irréel, d'infaisable, mais que l'urgence de quitter cette école douloureuse obligeait à rendre possible...

Je me suis donc renseigné il y a quelques semaines sur la procédure de classement en "meublé de tourisme" de mon gîte, et comme pour l'obtention de l'IDV,
comme pour la création de ma société,
ça n'a pas été... simple.

Les critères de classement ont été revus il y a quelques temps, et c'est un dossier épais et complexe que j'ai reçu. (dossier à disposition dans l'onglet "liens")
Les meublés de tourisme peuvent recevoir de 0 à 5 étoiles, résultat d'un savant calcul de points obtenus par la réalisation de critères obligatoires, ou optionnels, certains critères changeant de catégorie selon le nombre d'étoiles désiré, d'autres pouvant être non-opérables... En tout 112 critères et une question qui inaugure le formulaire: " Quel est le classement demandé ? "

Fier et satisfait des aménagements que j'ai réalisés dans le gîte, j'étais persuadé qu'Une Nuit à Versailles recevrait 4 étoiles, voire frôlerait les 5 ! 

Il fallait se rendre à la réalité: le gîte n'a pas de jardin de 50m² minimum, ni d'équipement de sport dédié au logement, ni de vue sur la mer ou sur la montagne, le gîte n'est pas équipé pour revoir des personnes handicapées, donc ni téléphone à grosses touches, ni siège de douche... Pourtant tout cela constitue des critères de classement. Plus embêtant (et j'en subis les inconvénients chaque fois que je prépare le gîte pour de nouveaux occupants ou quand je viens fournir le petit déjeuner) il n'y pas pas de place de stationnement privative...

5 étoiles pour certains critères, 3 étoiles pour d'autres, je ne parviens pas à savoir ce que 'vaut' le gîte, et le dis à la personne qui va venir l'inspecter. On verra sur place. Je règle les frais de procédure et on convient d'une rencontre.

Rendez-vous un matin au 13 rue de l'Orangerie, visite du gîte, un café et la discussion commence.

La personne me rappelle qu'en plus des avantages fiscaux liés au classement des meublés de tourisme, il est évident que des personnes cherchant un hébergement vont davantage aller dans un meublé classé 3 étoiles et plus que classé en deçà. 

Sûr. Je fais pareil. Dans ma tête de vacancier, 1 étoile c'est inenvisageable, 2 c'est bof, 3 c'est impeccable, 4 ça veut dire un peu plus de place et une plaque à induction (très bien, mais pas besoin) et 5, euh... jamais envisagé !

Commence la série de questions pour remplir les cases, ponctuée de félicitations sur la décoration ou les idées d'équipements.

112 cases plus tard la personne m'informe qu'elle va entrer toutes ces données dans un logiciel ad hoc, et que je recevrai un courrier d'ici une dizaine de jours plus tard.

"Monsieur, suite à ma visite de contrôle (...) votre hébergement a reçu la classification 2 étoiles.

En effet, l'absence de lave-linge, four et stationnement ont beaucoup pénalisé un classement en 3 étoiles"

...

Coup de massue. Consternation et incompréhension.

Absence de stationnement, certes. Qu'y puis-je ? Versailles a décidé de rendre intégralement le quartier Saint-Louis payant, et une bonne partie des immeubles anciens n'ont pas de cour intérieure. 

Mais ne pas disposer d'un lave linge ou d'un four pour des courts séjours !?

Mes premiers hôtes ont réservé pour deux jours maximum, n'ont même pas utilisé une poêle ou une casserole, ont apprécié les nombreux restaurants du quartier ou ont réchauffé au micro-ondes des plats livrés... Pénalisé à cause de l'absence d'équipements inutiles dans ma formule d'hébergement ??

J'écris à la personne, argumentant sur ces critères mal appropriés, lui faisant remarquer en passant qu'aucune case n'est prévue pour le matelas du gîte à mémoire de forme de 24 cm d'épaisseur, sur le réseau électrique refait à neuf et pensé pour une utilisation pratique, sur la présence d'ingrédients de cuisine, sur le lecteur Blu-ray...

Réponse: "Je comprends et vous félicite pour le niveau de confort que vous avez mis en place, mais le logiciel ne prend pas en compte ces aspects."

Ok. Permettez-moi quand-même de davantage me faire confiance qu'à un logiciel.

Je décide donc de me plonger dans les subtilités des 112 critères à nature changeante, je lis sur Internet, et je décide de faire une simulation à la main, sans logiciel, sur une base d'un classement en 3 étoiles.

Je vérifie plusieurs fois pour être certain de ce que je découvre, et j'écris un mail détaillé, prouvant que d'après mes calculs Une Nuit à Versailles mérite un classement en 3 étoiles.

Première réponse automatique m'informant que la personne est en vacances et qu'elle sera de retour le 12 mars.

Deuxième envoi il y a quelques jours de mon email, faussement naïf: "je ne suis pas certain que mon message vous soit parvenu, aussi je me permets de vous l'envoyer de nouveau..."

Réponse ce matin:

"Sachez que j'ai repris complètement les données de votre hébergement en refaisant les calculs manuellement.(...)
 Par conséquent, je suis ravie de vous informer que votre hébergement obtient aujourd'hui un classement en 3* ce qui est le résultat d'un important investissement personnel de votre part et je vous en félicite."

On n'est jamais mieux servi que par soi-même...

Bref, la ZEP est loin (et tant mieux) et j'ai l'immense plaisir de l'écrire: Une Nuit à Versailles est désormais classé meublé de tourisme avec 3 étoiles !

C'est important pour augmenter les réservations, un gage de qualité et aussi de reconnaissance du travail accompli, ce que me renvoient les premiers hôtes qui ont passé un séjour dans le gîte: Du PDG tellement ravi qu'il ne réserve plus qu'ici quand il est en déplacement en région parisienne, aux familles me disant qu'elles ont passé une nuit plus que reposante et me remerciant pour les petits cadeaux offerts aux enfants, en passant par ce jeune couple belge venu pour la Saint-Valentin et comblé par la bouteille de champagne rosé et les douceurs gustatives offertes...

Merci à eux, et ... que vive le bouche-à-oreille!