Versailles en automne

Quelques photos prises en déambulant dans les rues de Versailles.
Avenue de Paris, Château, Quartier Saint-Louis, Domaine de Mme Élisabeth, Pièce d'eau des Suisses...

J'engrange ces images pour illustrer les pages du futur site de location.
Work in progress...

Faire des choix... et les bons tant qu'à faire !

Je viens de terminer l'aménagement de notre entrée, le résultat est sympa.

Mais qu'est-ce que c'est long, ou plutôt qu'est-ce que je mets comme temps à bricoler ! Bon, il y a des raisons, découper en suivant une pente, installer un va-et-vient, tricher de façon invisible quand les murs ne sont pas droits... Mais quand même je ne me trouve pas aussi rapide que j'aimerais l'être.

Mon moniteur d'auto-école me qualifie de "doué et nerveux".

Doué, nerveux, perfectionniste... Exactement la manière dont je prépare la future ouverture de mon premier gîte urbain. C'est passionnant, excitant, mais loin d'être simple. Pour que tout roule le jour d'ouverture, il faut décider de l'organisation maintenant, en essayant au maximum de ressentir les désirs et les besoins des gens et de se projeter dans les mois et les années qui vont suivre.

En gros, voilà à quoi j'occupe donc mon temps libre en ce moment:

Aménagement, décoration...

• comment installer des WC suspendus pour gagner de la place
• repenser l'électricité, l'accessibilité des prises, les différents éclairages selon les pièces
• quelles couleurs pour quelle pièces
• quel mobilier dans la cuisine, moderne, tendance "color block" (et oui sans le savoir chuis à fond dans la mode !) fonctionnel, solide
• contact avec la futur-ex propriétaire pour discuter des travaux qu'elle prévoyait de faire avant la vente et mes souhaits
• mettre à disposition un accès Internet: wifi ? box ? 

Accès

• Contact de l'entreprise qui a installé des interphones pour qu'elle rajoute un digicode
• comparatif des serrures à code pour la porte de l'appartement

Concurrence

• liste exhaustive des hébergements touristiques existants à Versailles

Ce point-là était intéressant à réaliser. On voit un peu de tout, des chambres à plus de 130€ la nuit, qualifiées de "luxe" quand celui-ci consiste à mettre des dorures, des moulures sculptées, des bustes... L'idée doit être "On est à Versailles, donc château, donc on va se calquer sur la déco des pièces royales." Mouais... Pas trop mon truc. D'autres sont beaucoup moins chères, mais pour accéder au coin-cuisine il faudra donner 10€, pour regarder la télé, 7€ !! D'autres imposent un forfait ménage de fin de séjour obligatoire à 50€... D'autres encore ont un site Internet mal bâti, vieillot avec des liens qui ne marchent plus... Bref, une petite étude de marché très instructive pour avoir une idée des prix pratiqués, des services offerts, de la visibilité de chaque location...

• petit-déjeuner, comment, combien, avec quoi...
• partenaires à contacter pour offrir des services dans un genre de "pack", nuit + soins de beauté / visites touristiques / restaurants choisis, etc.

Internet

• Acheter un nom de domaine pour avoir son propre hébergement
• décider du nom
• essais de plusieurs plateformes de construction de sites: joomla, modx, jimdo, wordpress, spip... Pfff, quelle jungle ! 
• quelles pages, comment insérer un formulaire de réservation, un autre de paiement en ligne
• quel type de contrat, quelles conditions
• sur quels annuaires s'inscrire
• labellisation ou pas, avantages et inconvénients...

 Je tombe sur des adresses de lieux qui donnent envie d'y aller et qui sont une riche source d'inspiration, par exemple Rennes Attitude ou Un Coin Chez Soi.

Plus mon budget prévisionnel, à ajuster au mieux avec les nouvelles données, penser à l'assurance, aux taxes locales et professionnelles, à la Sacem (et oui, obligé de payer une redevance Sacem car je mets à disposition une télévision à du public, donc il me faut payer des droits d'auteur !)...

Doué, nerveux et lent. Alors j'y mets un temps fou, je veux un truc aux petits oignons, mais tout ça ne se fait pas de manière zen ! (D'ailleurs, il faut que j'aille racheter du café...)

Ouverture d'une chambre d'hôtes: Du concret !

Lorsque je cherchais à acheter des propriétés en province, j'avais tout le temps nécessaire pour réfléchir entre la date de parution de l'annonce et la vente. Certaines d'entre elles sont d'ailleurs toujours à la recherche d'acheteurs, des mois après.

Rien à voir avec le marché de l'immobilier à Versailles ! Il ne s'écoule guère plus de 72h avant qu'un appartement soit vendu ! 

Je me suis donc mis en quête d'un petit cocon pour démarrer mon projet d'accueil touristique. 

Première visite: un deux pièces sous les toits non loin du bassin de Neptune, très mansardé, au 5ème étage sans ascenseur, l'état intérieur laisse à désirer... C'est non.

Deuxième et troisième tentatives, même scénario: je repère l'annonce un matin sur Internet, et le temps de situer le bien, de réfléchir à la faisabilité d'une transformation de l'appartement en chambre d'hôtes, de décrocher mon téléphone... c'était déjà vendu !

Ultime essai, je huile mon combiné de téléphone afin de dégainer le plus rapidement possible, je fais quelques échauffements préalables, et je guette, l'index à quelques millimètres au dessus de la souris...

Top, j'en ai vu un ! Exercice de lecture rapide des données, temps de réflexion optimisé, le numéro de téléphone de l'agence est déjà composé. L'appartement est bien en vente, depuis la veille, et oui il est possible de le visiter dans quelques heures !

Rendez-vous pris en fin de matinée, j'arrive même un quart d'heure en avance, l'agent immobilier est disponible, il prend les clefs et nous allons visiter ce deux pièces de 25m² en plein cœur du quartier Saint-Louis. Un des quartiers que je recherchais, avec celui de Notre-Dame, c'est le Versailles historique, les rues piétonnes, la gare, le château à proximité, la belle place de la Cathédrale, l'insolite Potager du Roi, la salle du Jeu de Paume, sans oublier le Palais des Congrès qui draine beaucoup de touristes "d'affaires". 

L'appartement est au premier étage, on entre dans une pièce avec coin-cuisine, une petite salle de bains y est accolée, puis en montant une marche on arrive dans la pièce principale, murs refaits à neuf et poutres au plafond. Des travaux de rajeunissement sont en cours, le meuble de cuisine va être remplacé et l'électricité est refaite partout. Points positifs: la situation, la surface, le cachet de la pièce de vie. Points négatifs: l'étroitesse de la salle de bains, mais la disposition des éléments ne peut qu'être améliorée. L'appartement est sombre également, mais dans l'idée d'en faire un lieu de vie pour des personnes de passage qui y seront en général de la fin de l'après-midi au milieu de matinée suivante, ce n'est pas un handicap, au contraire; il se dégage déjà une ambiance cosy dans la pièce principale, les idées ne manquent pas !

Avant de venir au rendez-vous, j'avais fait une simulation des frais de notaire pour avoir une idée globale du prix, car je souhaite garder autant d'argent que possible pour réaliser un aménagement fonctionnel et une décoration fouillée des pièces.

Je propose donc un prix de vente à 10 000 € de moins que le prix annoncé, en précisant que je paye cash.

Dix minutes après je mettais noir sur blanc ces conditions.

Trois heures après l'agent immobilier me rappelle: "On a eu chaud ! Une autre agence était sur le coup, il y avait d'autres personnes intéressées, mais comme le vendeur veut aller vite, il accepte votre nouveau prix car vous payez cash!" Whaoûû ! 

Vingt-quatre heures après les diagnostics étaient réalisés.

Cinq jours après nous signions le compromis de vente.

L'aventure peut commencer, et à la satisfaction d'avoir trouvé un chouette appartement s'ajoute le plaisir d'une petite revanche sur le passé, quand deux affaires m'étaient passé sous le nez, les vendeurs ayant favorisé à chaque fois ceux qui payaient cash ...

Formation à la création de chambres d'hôtes

Je suis abonné depuis quelques temps à "Accueillir Magazine", un mensuel qui s'adresse aux propriétaires de chambres d'hôtes. Depuis que mon projet s'oriente vers l'ouverture de chambres d'hôtes sur Versailles et non plus sur un ensemble de gîtes en province, j'ai repris chaque numéro avec plaisir et intérêt.

Deux personnes seulement gèrent ce mensuel, mais quel travail effectué ! C'est à cette occasion de lectures approfondies que j'apprends l'existence d'un stage organisé par les rédacteurs de ce magazine.

Pendant deux jours, une formation dense dont voici le programme annoncé:

Le programme de la formation a été conçu pour traiter tous les aspects de la création d’une maison d’hôtes mais aussi la mise en place d’activités complémentaires : 

- Construire son projet de chambres d'hôtes 

- Réussir le projet immobilier, l'achat et la négociation 

- Éviter les pièges liés à l'urbanisme 

- Penser les aménagements pour se simplifier le quotidien

- Connaître les acteurs du secteur, labels collectivités... 

- Faire son étude de marché et exploiter les statistiques 

- Définir ses prix et son positionnement 

- Identifier tous les outils de promotion de sa maison d'hôtes, leurs atouts, leurs limites 

- Utiliser au mieux les possibilités offertes par internet

- Faire les bons choix juridiques et fiscaux 

- Faire son budget et améliorer la rentabilité de son projet 

- Prendre en compte les réglementations 

- Capitaliser sur ses atouts

- Définir son plan d’action 

Chaque stagiaire reçoit des supports de formation qui couvrent l’ensemble du stage ainsi qu'Horizon Hôtes, une trame de business plan et les tableaux financiers spécifiques à la création d’une maison d’hôtes.

L'exhaustivité du contenu me motive, et coup de pot, un désistement de dernière minute m'offre une place pour les 14 et 15 octobre. Le vendredi et le samedi ce sont donc dix-sept heures de formation passionnantes.

Les animateurs abordent chacun des sujets différents et complémentaires, les contenus sont tantôt théoriques tantôt pragmatiques, je sens que les sujets sont abordés de façon juste et précise, que les conseils sont distillés d'après des expériences vécues; de plus nous sommes un petit groupe, très hétérogène, et en déjeunant deux midis durant ensemble, nos expériences et nos envies respectives contribuent à donner à chacun d'entre nous un large éventail des façons de faire, des manières d'être, des astuces, des écueils à éviter liés à ce métier.

Les rappels de la réglementation, des aspects juridiques et fiscaux m'ont permis de synthétiser ce que j'avais lu sur Internet et dans mes bouquins. Nous avons aussi abordé l'importance croissante de la visibilité sur Internet, ce qu'il faut faire pour exister et être vu en ligne, jusqu'aux dérives actuelles dont nous avons longuement parlé, comme les avis de clients publiés en ligne qui instaurent un classement de la structure d'hébergement parfois à l'insu du propriétaire, et souvent rédigés sous le coup de la frustration ou de l’incompréhension. Allez jeter un oeil sur TripAdvisor pour ne pas le citer, et lisez les commentaires négatifs...

Ce qui m'a marqué, c'est la façon de concevoir l'accueil et l'hébergement, du point de vue du créateur. Louer des chambres d'hôtes ne se traduit pas par proposer des nuitées, mais par proposer des séjours, et ça c'est important. Nous ne sommes pas gestionnaires de chambres d'hôtel, mais personnes physiques qui mettons tout en place pour qu'un hôte passe un séjour agréable, dépaysant et reposant.

Ce qui m'a marqué encore plus, c'est la définition du luxe vue par ces deux formateurs: le luxe ce n'est pas du cher, du clinquant, de la démesure; le luxe, c'est que l'hôte passe un séjour qui soit organisé et huilé à la perfection: avoir tout ce dont on a besoin sans avoir à un moment à se dire: " C'est dommage, il manque un éclairage ici / rien n'est prévu pour un de mes besoins ou envies de touriste / il n'y a rien pour poser ma valise / ce meuble n'est pas pratique" etc. etc. C'est ça qui est passionnant: tenter de se mettre à la place d'une femme d'affaire, d'un couple sénégalais, d'une association religieuse, d'un touriste pressé, d'un vieil homme affaibli ou d'un jeune adulte fonceur... Et de penser l'organisation, l'aménagement de sa chambre d'hôtes afin que tout tombe sous le sens et que la personne n'ait pas le souvenir qu'il manquait quelque chose pour son séjour. Cette formation m'a donné envie, m'a remotivé, m'a fait aussi prendre conscience qu'on se s'improvise pas propriétaire de chambre d'hôtes.

Réfléchir, concevoir, anticiper, mettre en œuvre, se remettre en question, s'adapter à un public donné... Finalement des compétences demandées également aux professeurs des écoles ! Mais avec un résultat lié aux efforts engagés, et en décidant soi-même de sa philosophie à l'origine des actions. Une énorme différence...

Changement de direction

À la suite de toutes ces visites de gîtes et de propriétés en province se dégage un sentiment d'utopie et d'aléatoire. Cette année passée à faire des repérages, des budgets, des prévisions, débouche en ce mois de septembre sur différentes conclusions:

- Trouver un lieu adapté à mon projet est très compliqué

- Ce n'est pas en remplissant 15 semaines par an que je vais être bénéficiaire

- Je n'ai pas les moyens financiers suffisants pour me lancer dans une telle aventure que je veux rentable

- Seul il me sera difficile de gérer autant de structures en soignant l'accueil que j'aime avoir quand je pars en gîte

- Ma femme et mes filles ont des accroches solides à Versailles et dans la région

- Rien ne me dit que je puisse revendre une propriété, même aménagée avec des structures d'hébergements, si l'affaire péréclitait

- Les procédures pour quitter l'éducation nationale et faire que la famille puisse être ensemble en province sont compliquées sinon hasardeuses

- Je me mens encore à moi-même en n'ouvrant pas assez les yeux sur la vie dans un village: les belles propriétés, on les trouve souvent à 3-4 km du centre; même si j'aime me ressourcer en pleine nature, je demeure urbain dans ma façon de vivre.

Mais, encore une fois, que faire ? Pendant que je remplace des enseignants absents, à subir les histoires d'ovaires d'une collègue pendant une surveillance de dortoir, à écouter se plaindre tous ces braves petits soldats obéissants, à m'épuiser sur les routes de Meudon (j'ai des remplacements dans un rayon de 5 km, mais je ne savais pas qu'il y avait autant de côtes ! Et comme prendre un train, un bus, un autre bus me gonfle j'y vais à vélo... la bonne idée !!), je replonge dans les affres de la reconversion.

 Monter une entreprise de services à la personne, qui conjuguerait travail manuel et indépendance ? Le secteur est très occupé, est saisonnier (entretien de jardin par exemple) et ne me garantit pas, loin de là, un salaire suffisant.

Tous ces épisodes ont eu pour conséquence inattendue de nous amener dans cette maison à Porchefontaine, où l'on est bien. D'un tremplin provisoire, c'est devenu notre domicile pour de nombreuses années. À moi de prendre ce fait en compte, et de rayonner autour de cette maison.

Quelques nuits aux rêves agités me murmurent une nouvelle idée: en me rappelant de notre étape à Nantes, je me mets à m'intéresser au tourisme culturel, au tourisme d'affaires, et par conséquent aux hébergements touristiques urbains. Je glâne quelques renseignements sur la fréquentation des meublés urbains, sur la demande existante, sur les offres proposées: très encourageant !

C'est décidé, je vais convertir des appartements situés dans le centre historique de Versailles en chambres d'hôtes, en ciblant à la fois une clientèle étrangère et une clientèle d'affaires.

Le temps presse, j'en ai plus que marre de perdre mon temps et mon moral en classe, bossons, enfin ! 

Première chose à faire: réaliser une étude de marché la plus précise possible sur les chambres d'hôtes Versaillaises.

Deuxième chose: chercher un appartement à acheter.

C'est parti !

À bas la hiérarchie !

Être enseignant c'est aussi avoir des rapports schizophréniques avec l'autorité. Dans sa classe, on est le maître, on gère tout comme on le veut. On est censé appliquer les programmes, certes - encore que jamais je n'aurais fait apprendre La Marseillaise à mes élèves!- mais avec une grande liberté en ce qui concerne les moyens. C'est d'ailleurs une belle entourloupe statutaire: les profs sont passés de Cadres B (exécutants) à Cadres A (décideurs) en restant très très loin des salaires des cadres A d'autres administrations. On décide de l'organisation matérielle de sa classe, de la programmation des compétences à acquérir, on élabore son propre emploi du temps et on le bouscule si on en a envie, on instaure un climat, une ambiance propre à chacun. C'est plaisant, motivant, ça développe l'autonomie et la responsabilisation. Beaucoup d'enseignants qui se sont reconvertis se sont mis à leur propre compte, moi-même le métier que je cherche à faire entre tout à fait dans cette philosophie.

En revanche, dès qu'on sort de sa classe, ce n'est pas la même attitude... "Notre" hiérarchie se comporte envers nous tantôt comme un parent disputant son enfant, tantôt comme un juge taciturne et inique, tantôt comme un dictateur au cerveau abîmé...

- QUI reçoit ses fiches de paye de la main à la main, au vu de tout le monde ? Les enseignants.

- QUI subit des formations imposées d'intervenants n'ayant jamais mis les pieds dans une école ? Les enseignants.

- QUI n'a jamais vu un médecin du travail pendant toute sa carrière ? Les enseignants.

- QUI se fait poser des lapins par son chef pour une inspection prévue depuis des semaines ?  Les enseignants.

- QUI doit accepter la priorité donnée aux familles alors que le prof a mentionné que leur enfant était "insolent" ? Les enseignants.

- QUI doit se priver d'une maîtresse spécialisée accusé à tort de pédophilie mais jamais défendue par son chef ? Les enseignants.

- QUI peut faire beaucoup plus que le travail qui lui est demandé et n'a aucune reconnaissance, ni financière ni encourageante ? Les enseignants.

En ce mois de septembre 2011, j'ai quitté Nanterre et ses ZEP pour être nommé en tant que prof remplaçant sur Chaville, en attendant...

Coup de fil de ma haute-supérieure à l'Inspection Académique un jour à 9h45: répondeur, je suis en classe. Une voix désagréable me demandant de la rappeler au plus vite, au sujet de mon IDV.

Je tente de la joindre plusieurs fois, jusqu'à enfin tomber sur un "Allo" teinté de lassitude et d'énervement. " Là vous me dérangez, je suis sur un dossier délicat, alors rappelez plus tard, au revoir." Cool...

Passons sur l'inspecteur qui nous conseilla il y a longtemps, face à notre épuisement lié à la difficulté des élèves, de manger du nougat car c'est énergétique...

Passons aussi  sur l'inspectrice qui estime que pour répondre aux exigences du métier de professeur des écoles il est préférable de ne pas avoir d'enfants...

Passons enfin sur les services de l'éducation nationale, incompétents, injoignables, inefficaces...

Ce qui m'a toujours surpris c'est de tomber sur des directeurs, sur des équipes acceptant cet état de fait sans broncher. " Vous la payez chère votre sécurité de l'emploi" disait un copain... Tu m'étonnes....

Allez, pour exulter et se faire plaisir:

On a failli acheter - 4/4

À force de recherches poussées dans le Morbihan, je tombe un jour sur une propriété qui me fait dire: "C'est celle-là." Sur trois hectares de terrain, un ancien moulin à vent a reçu une extension en bois qui transforme l'ensemble en une maison qui a du cachet. Sur le terrain existe une chaumière, le tout se situe non loin d'Allaire dans le Morbihan. 350 000€, pas donné, mais un côté insolite inestimable.

Nous effectuons une visite courant juin, et de retour à Versailles je me replonge dans mes calculs. Yourte, Carré d'Étoiles, chaumière réaménagée, je prends contact avec tous les fournisseurs pour avoir une idée la plus précise du coût. 

J'élabore aussi une carte thématique des "choses à faire en tant que touriste" aux alentours, ainsi qu'un répertoire des lieux ou des événements pouvant amener une clientèle: facultés, grandes écoles, festivals, attractions... La fonction "Mes adresses" de Google Maps est très utile à cette fin: on peut attribuer des symboles, des couleurs différentes à chaque lieu repéré, et mémoriser le tout.

Je suis emballé, excité, et pourtant quelque chose me freine encore. Devrai-je subir ces freins pendant toute ma reconversion, tributaire de ce mélange de culpabilité et d'irréalisable qui me hante ? Est-ce que mes intuitions sont à écouter ? Quitter un métier qui offre la sécurité de l'emploi pour un métier à la rentabilité aléatoire a de quoi faire peur, mais est-ce qu'au delà de cette peur légitime il n'y aurait pas des doutes réels liés à la faisabilité de mon entreprise ? Pas évident de faire la part des choses...

Il y a des coups de frein tangibles: le terrain de cette propriété n'est pas constructible. Et comme je le disais dans un précédent article, vouloir aller à l'encontre de la loi même si cela est justifié relève de l'utopie... J'écris pourtant au maire d'Allaire, une longue lettre lui expliquant mon projet, ses retombées économiques pour la commune; il me rappelle au téléphone, me disant en substance qu'il ne peut rien pour influencer les décisions d'urbanisme...

Et puis il y a des coups de frein de l'ordre du ressenti: d'une part s'imaginer vivre là-bas, c'est-à-dire s'installer, déraciner la famille, faire son trou alors qu'ici à Versailles la vie n'a rien à voir avec celle qu'on vivait avant de déménager. La maison de Porchefontaine est à nous, les filles se sont fait de nouvelles copines, ma femme et moi avons des amis fidèles autour de nous, sans compter la famille...

D'autre part, le jeu en vaut-il la chandelle ? Nous avons été cinq jours en juillet dans un camping 4 étoiles, donc avec des aménagements fonctionnels et jolis, fruits de réflexions poussées et de travaux conséquents.  Toutes les nuits nous avons été réveillés par des gens qui se fichaient éperdument du sommeil des autres. À aucun moment le respect des horaires n'était respecté. Tous les matins en me promenant je constatais les dégradations, barrières arrachées, bouteilles d'alcool abandonnées...

Et si moi dans ma propriété, pour laquelle j'aurais investi toutes mes économies, dans laquelle j'aurais emmené toute ma famille, que j'aurais aménagé pendant des mois afin qu'elle soit digne de recevoir des touristes de la même manière que moi j'aimerais être reçu en vacances, si tous ces efforts n'étaient pas récompensés et qu'au contraire des connards saccageaient mes aménagements? Si ils se fichaient des normes ? Et si durant les premières années, avant de pouvoir sélectionner mes hôtes ou qu'une sélection tacite se fasse (tel lieu attire tel public), je devais supporter des insupportables, tout en  motivant mes proches, contraints par mon désir de changement à s'intégrer dans un petit village pas forcément accueillant ? Mes parents ont eu une maison  au fin fond des Côtes d'Armor, et même s'ils connaissaient leurs voisins, même s'ils ont même tissé des liens d'amitié avec certains, ils sont restés "Les Parisiens" dans la tête des habitants...

Voici les grandes vacances, la famille est réunie, au bord de la mer, on en profite, ça fait du bien, mais l'angoisse pointe quant à la rentrée... Je n'ai pas trouvé de propriété idéale, et au-delà de ce fait je me demande si tout ça est une bonne idée...

Versailles, autre focale

Huit mois maintenant que nous avons emménagé à Versailles. Ce qui devait être provisoire devient temporaire, rien ne dit que je vais trouver une propriété correspondant à mes critères de recherches à une échéance définie. La ZEP de Nanterre commence à s'inscrire dans les souvenirs, et j'ouvre les yeux sur l'environnement avec plaisir et surprise.

Le grand-père est maintenant en maison de retraite, plus à l'aise là-bas qu'il ne l'était chez lui les derniers temps. Du coup le rythme des journées et leur tonalité sont bien différents, on se sent de plus en plus chez nous, on fait des projets d'aménagement des pièces et du jardin. J'ai créé un petit potager au fond de celui-ci, où je me plais à semer, planter, récolter tout un tas de légumes et de fruits pour le plus grand bonheur de la famille. Le plaisir est aussi dans la cuisine, à expérimenter des recettes avec les produits du jardin, purée de betteraves, brocolis fraîchement cueillis, pommes de terre nouvelles agrémentées d'herbes aromatiques... Tout cela crée un cercle vertueux, créer avec ses mains rend heureux, être heureux donne envie de créer davantage. Et il y a de quoi faire dans cette maison ! Une dizaine de pièces sur trois niveaux, encombrées d'objets divers glanés et conservés pendant toute une vie, souvent en double, parfois en triple, dont une grosse moitié constituée de bazar inutile. Les voisins n'ont pas tous appris que nous habitions ici dorénavant, mais "la maison avec le trottoir rempli toutes les semaines lors du passage des encombrants" est connue ...

L'endroit est calme, si ce n'est le passage régulier de trains sur les voies ferrées à quelques dizaines de mètres. La première fois que j'étais venu ici j'avais trouvé ça épouvantable, et puis avec l'habitude on s'y fait. Il reste des murs mal isolés contre le bruit, et c'est souvent au moment même où les acteurs d'un film à la télé révèlent à voix basse le nom du coupable qu'un train passe ;-) mais il sera possible de réduire les décibels avec tous les nouveaux matériaux proposés, d'autant plus que les nouvelles normes de l'habitat incitent les constructeurs à améliorer leurs systèmes d'isolation.

Le quartier de Porchefontaine a la chance de jouxter la forêt. En dix minutes on est dans le sous-bois, et bien que l'autoroute ne soit jamais loin, bien que les villes cernent cet espace, la forêt de Versailles/Meudon possède aussi bien des grands chemins larges et bien entretenus que des fourrés et des recoins sauvages. On passe à côté d'Huttopia, camping axé préservation de l'environnement, on longe des étangs, des sources, des mares... Subitement on se trouve sur un chemin où des pavés se sentent encore sous les pieds, témoins d'aménagements anciens, où dans des lieux comme l'ancienne Sablière avec son histoire tragique. Un matin je me suis trouvé face à quatre chevreuils pas effarouchés de me voir...j'aime cet endroit.

Versailles c'est le château, évidemment, mais c'est aussi tout ce qui touche à l'histoire et qui se trouve en pleine ville. La salle du Jeu de Paume, le domaine de Madame Élisabeth, surprenant, le marché carré avec ses petites ruelles atypiques. Quand on se promène dans le quartier des antiquaires, ou dans le passage de l'ancienne prison, on n'est plus à 15 kilomètres de Paris, mais dans une ville pleine de charme où on oublie l'heure en découvrant tout un tas de boutiques atypiques, de librairies minuscules, on flâne en écoutant le bruit des talons sur les pavés, entouré par la douce odeur de la brûlerie de café...

Versailles bouge aussi. Des projets intéressants sont lancés, comme cette réhabilitation de l'ancien hôpital Richaud en logements économes et en lieux culturels, ou comme l'idée de "La Cour des Senteurs"...

Pouvoir disposer de la nature et du calme comme des services et des commerces spécialisés, c'est une chance. Forcément l'ensemble attire et donne envie d'y retourner...

On a failli acheter - 3/4

Après avoir exploré au sud de la Vendée, mes recherches se poursuivent au nord de celle-ci: le Morbihan.

La densité de gîtes et de chambres d'hôtes y est élevée, mais avec mon projet d'implanter des HLL, il y a moyen de faire son trou. Nous voici donc repartis afin de visiter l'affaire du siècle: 

La Roseraie de Talnay. Sur un hectare de terrain dont la moitié est constructible, il y a deux gîtes de groupes, d'une capacité chacun de 10 personnes, une piscine, un puits, et une chaumière pour deux personnes, habité par les propriétaires. Les gîtes tournent, et plutôt pas mal, puisque l'activité dégage 35 000€ de chiffre d'affaire... Ce bijou a un prix: 475 000€. C'est beau, ça rapporte, on peut installer des roulottes, des chalets... Jamais vu une telle opportunité avant.

De retour à Versailles, je me remets dans mes calculs et mes prévisions. Et en farfouillant j'apprends des bribes d'une langue étrangère qui s'appelle la comptabilité. Pour l'instant je partais sur un statut d'autoentrepreneur, simple à mettre en place, seule exigence: ne pas dépasser 81 500€ HT de chiffre d'affaires. Mais là les données sont différentes: avec l'idée d'installer d'autres structures, je vais dépasser ce plafond. Et j'aborde alors la notion des amortissements, que je ne connaissais pas du tout. Avec de tels investissements, il est certain qu'il devient intéressant de pouvoir prendre en compte les charges déductibles, afin que mon résultat théorique frôle le zéro, et ainsi pouvoir profiter de cotisations sociales et fiscales minimales. Les propriétaires de la Roseraie mettent à disposition leurs bilans comptables, et je m'aperçois qu'en déduisant l'immobilier comme les charges de fonctionnement, leur résultat est négatif, ils ne payent donc pas d'impôts et sont soumis à des prélèvements sociaux extrêmement bas. Au passage, merci à certains forums comme celui-ci, dans lequel une aide bienveillante et judicieuse est fournie par ses membres.

 

Le hic, c'est qu'à nous quatre nous ne pouvons habiter la chaumière, trop petite. Même en l'agrandissant la disposition de ses pièces est un frein. De plus dans mon prévisionnel je souhaite la mettre en location. Il faut par conséquent que nous fassions construire une maison sur le terrain. Au bas mot 180 000€.

Et là les cases d'Excel me font peur... Quand on voit que le montant total des achats avoisine le million d'euros on se prend quelques minutes pour un gestionnaire ambitieux, puis rapidement on revient sur terre: trop d'argent investi, trop d'argent emprunté, trop de chiffres sur-gonflés pour que "ça passe" en 5ème année d'exercice, trop de trop... Dommage.

Prospections en Vendée, découverte à Nantes

Après avoir été un peu découragé par les prix de l'immobilier en Charente, j'effectue de nouvelles recherches en Vendée avec l'agréable surprise de trouver des propriétés beaucoup moins onéreuses. Mon projet se tourne de plus en plus vers l'installation de structures insolites et de liens à créer avec la commune d'implantation: les HLL pensées par esprit-campagne sont attirantes, les yourtes contemporaines offrent un dépaysement intéressant et je pense de plus en plus à créer un bâtiment supplémentaire, une salle commune où pourraient se réunir des groupes de personnes liées par une activité, comme un ensemble de musiciens, ou un club, ou encore un stage. Cette annexe accueillerait en outre des œuvres d'art ou d'artisanat local, un relais d'une bibliothèque... tout ce qui pourrait permettre une fréquentation du lieu en basse saison. L'idée d'élaborer un parc paysager à thème me passionne également.

J'axe donc mes recherches sur un grand terrain avec une maison d'habitation, sans gîtes existants, pour pouvoir créer "mon" lieu de A à Z.

Encore une fois, entre les quelques lignes, les cinq photos d'une annonce immobilière et la réalité, on a parfois l'impression d'avoir deux propriétés différentes...

Ainsi telle maison présentée dans un immense terrain arboré... mais pollué par le bruit d'une départementale qui passe à 500 mètres... Ainsi telle autre où la partie constructible annoncée ne représente qu'une cinquantaine de m² autour de la maison, les trois hectares attenant se situant dans le début du marais Poitevin, inconstructible quelque soient les décisions d'urbanisme...

Un lieu nous marque: belle maison dans un petit hameau, vieilles pierres, poutres, calme, un immense terrain très varié entre enclos pour animaux de la ferme, ruisseau qui serpente sur toute la largeur, coin potager, chouette vue, à vendre pour pas grand chose, une très bonne tarte au potimarron servie avec le thé... Mais comment s'imaginer vivre dans le coin, quand les trois-quarts des habitants sont chasseurs, quand le village semble dormir toute l'année, quand le seul bistrot est glauque et sombre... Si nous on ne s'y sent pas bien, comment les touristes pourraient-ils avoir envie d'y revenir ?

Une dernière propriété à visiter, tenue par des Anglais (méfiance...): c'est une maison moderne en crépi, sur un terrain d'un hectare, trois chambres d'hôtes existent déjà, les pièces de la maison d'habitation sont belles et fonctionnelles. Mais la propriétaire parvient difficilement à avoir un chiffre d'affaires raisonnable en proposant la table d'hôtes, ce que je ne veux pas faire, les chambres d'hôtes ne sont pas très jolies, le terrain est disposé de telle façon qu'il me paraît impossible d'implanter une structure supplémentaire, et puis cette vue.... d'un côté on imagine la vallée mais elle est masquée par le relief, de l'autre côté c'est le village, avec au premier plan une barre d'immeubles gris sale...

Je commence à m'interroger sur l'objet de mes recherches: est-ce que je ne dois pas me dire que le lieu idéal n'existe pas et qu'il va falloir faire des compromis entre l'envie et la réalité ? Ou rester ancré sur mes critères en constatant que ce que je cherche n'est pas courant et qu'il faut laisser du temps ? Ou alors est-ce que je ne me vois pas vivre et emmener ma famille dans ces coins paumés et risquer un clash dans le couple, risquer aussi une faible fréquentation et une entreprise qui se casse la figure... ?

Il faut parvenir à ne pas baisser les bras mais à mettre à profit toutes ces visites, qui participent pleinement à cerner les contours de ce qu'on cherche et à connaître avec certitude ce qu'on ne veut pas.

Par ailleurs, durant ces voyages on découvre des choses qu'on ne cherchait pas: déçu par le choix des chambres d'hôtes à Nantes, nous avons passé deux nuits dans un gîte urbain, en plein cœur du centre ville. Appart d'un soir, c'est une grande pièce de vie/couchage, une cuisine et des sanitaires. Là il n'y a pas de propriétaire qui fournit le petit déjeuner, mais une multitude de commerces, de restaurants et la possibilité de manger chez soi. Le concept m'intéresse, la location touristique en ville est recherchée... Pourquoi ne pas posséder moi aussi un appartement en ville que je mettrai en location? À voir ...

Prospections en Charente

Pendant les vacances d'hiver, nous décidons d'aller visiter quelques propriétés en vente autour de Cognac. On laisse de côté la Vendée pour prospecter dans un département qui fait également partie des destinations touristiques les plus prisées. La Charente-Maritime l'est davantage, mais du coup les prix de l'immobilier y sont très élevés.

On loue une chambre d'hôtes à Angoulème, dans une maison de ville telle qu'on peut en rencontrer à Bruxelles: maison haute, peu large mais profonde, un escalier au bout du couloir d'entrée qui dessert des étages privés et des étages réservés aux hôtes. Je ressens la même chose que dans des maisons d'hôtes similaires, la gêne de devoir passer dans des parties communes où trônent des meubles et des objets divers; il est certain que je ne voudrais pas proposer la même configuration si je le pouvais, rendre commun un espace de mon habitation personnelle ne me correspond pas.

Visiter d’éventuels futurs lieux de vie en plein hiver, c'est se rendre compte de la vie de petits villages en basse saison, leurs commerces, leurs horaires, et c'est aussi voir des maisons aux jardins froids et nus; c'est somme toute une bonne chose: cela permet de ne pas idéaliser des lieux vus à la belle saison.

Le matin du premier jour, première visite d'une très belle maison, très isolée, avec des dépendances à rénover entièrement, une entrée dans la propriété engageante, du terrain mais classé en terres agricoles. Infaisable.

Deuxième propriété, le reflet d'une histoire gâchée trop vite. Les propriétaires possèdent un ensemble de bâtiments sur un très grand terrain et avaient décidé de s'y installer et d'y créer des gîtes et des chambres d'hôtes. Le gars est un bricoleur hors-pair, il a commencé à réaliser son projet dans chaque pièce. Ici les hourdis sont posés pour faire un étage, là la salle de bains n'attend plus que la baignoire encastrée dans le sol, là encore des chaudières hi-tech sont installées et ne demandent plus qu'à être branchées. Les cartons de carrelage sont achetés, l’électricité est refaite aux normes, tout est pensé, mais voilà, la maladie s'est immiscée chez sa femme et leur projet s'est soudainement arrêté sans pouvoir reprendre... Histoire émouvante, extraordinaire travail accompli, mais la configuration des bâtisses fait qu'il sera impossible à une famille de passer des vacances sans être en contact permanent avec d'autres personnes. Moi je souhaite que chaque hébergement soit indépendant et isolé des autres, ce qui n'interdit pas les rencontres mais ne les oblige pas non plus.

Troisième et dernière propriété, où comment se faire avoir d'après des photos...

L'annonce stipulait une grande maison d'habitation, un gîte indépendant et une immense grange aménageable.

Su place, on se rend compte qu'on est dans un lotissement, que le gîte indépendant est non seulement laid mais quasiment collé à d'autres maisons en crépi. Quant à la grange... La façade est la même que sur la photo, mais le mur opposé n'existe plus ! " Imaginez les aménagements ! Vous faites un étage, ça vous fait deux surfaces de 200 m² chacune, vous y mettez des baies vitrées, avec la vue qu'il y a , c'est le rêve !" rénover la grange aux trois murs, louer un gîte affreux, ne rien pouvoir faire sur les 10 000 m² de terrain inconstructibles, pour 480 000 € ? Ben non, pas possible.

Département quand même assez cher, de belles maisons en vieilles pierres sur de grands terrains, mais pas de possibilités d'y installer des HLL... On rentre à Versailles, retour aux recherches. 

Demande d'IDV

La circulaire relative à l'Indemnité de Départ Volontaire est valable pour l'ensemble des fonctionnaires, mais, en tout cas au niveau de la fonction publique d'état, les modalités d'application de ce décret sont loin de se ressembler...

Comme si d'une promesse électorale tenue, les ministères en avaient fait un droit à terrer dans les oubliettes, en en compliquant l'accès et en mettant le moins de personnes au courant de son existence.

Quand j'ai lu cette possibilité de démissionner en ayant une indemnité de départ, j'ai demandé aux syndicats s'ils pouvaient m'en dire davantage. Soit ils n'étaient pas au courant, soit ils ne voulaient pas l'être, considérant que cette mesure allait à l'encontre du statut de la profession...

En cherchant à avoir des infos sur Internet, dans des forums en particulier, je tombais soit sur des personnes qui affirmaient que cette circulaire ne pourrait jamais être appliquée car les ministères n'avaient plus d'argent, soit sur quelques autres qui affirmaient avoir touché l'IDV, mais qui ne répondaient jamais aux questions que les internautes leur posaient par la suite, le restant étant composé de centaines de questions que tout le monde se posait sur les modalités, les critères, les procédures, les délais...

À l'éducation nationale nous avons chacun une petite fiche bien classée dans les tiroirs des services académiques, et autant tout ce qu'on peut faire en plus, tout ce qu'on peut apporter au métier n'est pas retranscrit, autant le moindre petit écart est consigné. Tout ça pour dire que je n'ai aucune confiance dans les personnes qui gèrent ma carrière administrative.

Seulement, ce sont peut-être elles les mieux placées pour diffuser des informations fiables et actualisées... Je contacte donc le "conseiller mobilité carrière" ou quelque chose dans le genre à l'Inspection Académique en toute discrétion, pour lui poser quelques questions au sujet de l'IDV. Réponse du conseiller: " Monsieur, j'ai transmis votre demande à Mme Bidule et à M. Machin, qui gèrent votre dossier administratif".... Hallucinant.... !

Néanmoins, grâce à quelques sites, à Facebook qui a quelques infos à ce sujet, et surtout à deux sites: le café Pédagogique et Aide aux Profs, je parviens à glaner quelques infos qui me décident à demander le chiffrage de cette Indemnité de Départ Volontaire. Même si je ne démissionne pas cette année, au moins je pourrais avoir une idée du montant qui peut m'être accordé avec 9 ans d'ancienneté. L'an prochain je déposerai une nouvelle demande, avec 10 ans d'ancienneté acquis, donc une indemnité d'un montant supérieur.

Rendez-vous pris avec l'Inspectrice de l'éducation  nationale -qui ne connaissait pas non plus l'existence de la circulaire- et après une courte discussion quant à ma décision, je lui donne le formulaire de demande de chiffrage de l'IDV. Enfin, "formulaire" est même exagéré, puisqu'il s'agit d'une simple feuille imprimée sur le recto uniquement, où l'on doit indiquer ses nom, prénom, école de rattachement, et cocher la case de son choix entre volonté de partir pour convenances personnelles ou pour création/reprise d'entreprise, rare critère qui puisse changer le montant accordé.

L’inspectrice doit ensuite donner son avis sur cette demande, avis favorable ou pas. (Qu'est ce qui peut motiver un inspecteur à favoriser le départ d'un prof ?? Si l'enseignant est reconnu comme bon enseignant, on le félicite en étant favorable à son départ ou au contraire on souhaite qu'il reste et on empêche sa demande d'être reçue, et vice versa ?? Surréaliste...)

Le rectorat devait me répondre dans un délai de deux mois, ils étaient même dans l'obligation de le faire, j'étais dans mon droit le cas échéant de faire appel au tribunal administratif, mais bof, pas tellement envie de me lancer dans une telle procédure.

Pas de réponse dans ce délai... J'écris à l'administration, qui me répond que l'étude de mon dossier est en cours, puis enfin le 3 juin 2011, un courrier recommandé de l'inspecteur d'académie:

"Suite à votre demande d'Indemnité de Départ Volontaire pour création d'entreprise déposée le 10 février 2011, et après étude favorable de votre dossier, le montant de l'indemnité proposé est de 27446,15 € brut. Cette indemnité vous sera versée en deux fois, première fraction lors de la communication du K bis, seconde fraction après vérification de la réalité de l'activité à l'issue du premier exercice. Compte tenu de votre ancienneté de neuf ans, ce montant correspond à 50% de 24 fois 1/12ème de la rémunération brute perçue au cours de l'année au titre de laquelle vous avec été rémunéré par l'adminsitration (année de référence). [ "Lourd" aurait écrit un prof de français sur la copie ;-)]  je vous précise que cette indemnité est soumise à l'impôt et aux cotisations sociales. Si cette proposition vous agrée, veuillez m'adresser dans les plus brefs délais qui sera effective à compter du 1er juillet et qui devra être acceptée. Vous serez alors radié des cadres (...)"

Bon, l'IDV ça fonctionne, c'est du brut, restera à ce que ma demande de démission soit acceptée, mais c'est encourageant. Courrier classé, je déposerai de nouveau dès le 1er septembre une demande de chiffrage de l'IDV.

Ci-dessous une belle illustration sonore des entrailles du mammouth.